Planschade: wat is de WOZ-waarde waard?
De WOZ-waarde van een onroerende zaak en de taxatiewaarde van dezelfde onroerende zaak in een planschadeprocedure wijken regelmatig van elkaar af. Reden hiervoor kan zijn dat bij de waardering van de onroerende zaak in het kader van de WOZ wordt uitgegaan van de feitelijke situatie terwijl bij de waardering in het kader van een planschadeprocedure moet worden uitgegaan van wat planologisch maximaal mogelijk is.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is dan ook een lagere WOZ-waardering op zichzelf niet een indicatie voor schade als gevolg van een planologische verslechtering. Als het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in de planschadeprocedure echter aanzienlijk is dan rust op het college de plicht om nader te motiveren waarom aan de WOZ-waarde geen betekenis toegekend hoeft te worden. Over deze motiveringsplicht gaat de uitspraak van de Afdeling van 22 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:747).
Pas na driemaal (scheeps)recht
In deze zaak ging het om de waardevermindering van een woning in de gemeente Achtkarspelen (Friesland) in verband met een bestemmingswijziging die de vestiging van een glaszetbedrijf tegenover deze woning mogelijk maakte. In het kader van de planschadeprocedure was de waarde van de woning in de nieuwe planologische situatie per peildatum 31 augustus 2011 vastgesteld op 270.000 euro. De WOZ-waarde van deze woning was echter in eerste instantie bepaald op 246.000 euro en na bezwaar op 216.000 euro (per peildatum 1 januari 2012).
In een eerste tussenuitspraak (ECLI:NL:RVS:2015:3726) oordeelde de Afdeling dat er een dusdanig groot verschil bestond tussen de WOZ-waarde van de woning en de taxatiewaarde in het kader van de planschadeprocedure dat ten aanzien van dit verschil op het college een nadere motiveringsplicht rustte. Hiervoor bestond volgens de Afdeling temeer aanleiding nu in dit geval de feitelijke situatie overeenkwam met de maximale planologische mogelijkheden voor en na de bestemmingswijziging.
Naar aanleiding van deze tussenuitspraak vroeg het college advies aan SAOZ. Volgens SAOZ kwam aan de WOZ-waarde van 216.000 euro geen gewicht toe omdat aan die waarde geen taxatie ten grondslag lag maar deze waarde het resultaat was van een schikking. Op basis van dit advies hield het college vast aan de taxatiewaarde van 270.000 euro.
In een tweede tussenuitspraak (ECLI:NL:RVS:2016:2574) vond de Afdeling ook deze nadere motivering onvoldoende. Volgens de Afdeling was de vermindering van de WOZ-waarde grotendeels wel degelijk het gevolg van een hertaxatie. De Afdeling droeg het college daarom opnieuw op om het verschil tussen de taxatiewaarde in het kader van de planschadeprocedure en de WOZ-waarde nader te motiveren.
Het college vroeg daarop wederom advies aan SAOZ. Volgens SAOZ was er geen redelijke verklaring voor de lagere WOZ-waarde. In aanvulling hierop wees het college er nog op dat in het verleden over de WOZ-waarde van de woning al veel bezwaar- en beroepsprocedures waren gevoerd en dat al die procedures zouden hebben geleid tot een WOZ-waarde die weinig tot geen relatie meer had met de werkelijke waarde in het economisch verkeer.
In de einduitspraak van 22 maart 2017 verwerpt de Afdeling ook dit betoog. Volgens de Afdeling verklaart de omstandigheid dat al eerder is geprocedeerd over de WOZ-waarde niet waarom de WOZ-waarde per 1 januari 2012 in de daarover gevoerde bezwaarprocedure door de gemeente met 30.000 euro is verlaagd. Dit geldt temeer nu uit de beslissing op bezwaar blijkt dat die verlaging van de WOZ-waarde voor een groot deel, te weten voor 25.000 euro, is toegeschreven aan de bestemmingswijziging. Reeds gelet op het tijdsverloop sinds het indienen van de aanvraag (ruim vier jaar!) voorziet de Afdeling zelf in de zaak en stelt de planschade vast op 25.000 euro, en daarmee gelijk aan de vermindering van de WOZ-waarde die volgens de WOZ-taxateur aan de bestemmingswijziging was toe te schrijven.
Conclusie
Een lagere WOZ-waarde dan de taxatiewaarde in het kader van planschade is op zichzelf niet een indicatie voor schade als gevolg van een planologische verslechtering. Bij een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in de planschadeprocedure rust echter op het college de plicht om dit verschil nader te motiveren. Uit de hier besproken uitspraak volgt dat bij die nadere motivering onder andere van belang is:
- Is bij het bepalen van de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van de planschade uitgegaan van (nagenoeg) dezelfde peildatum?
- In hoeverre komt de feitelijke situatie overeen met de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden?
- In hoeverre heeft de nadelige bestemmingsplanwijziging een rol gespeeld bij het bepalen van de WOZ-waarde?
Ivo van Heijst / Nienke Monnee